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地产金融abs是什么意思 地产金融abs有几种类型

发布时间: 2020-10-30 15:34:27      来源:网络      作者:匿名
导读

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  又到了小编解惑时间,在这里为大家带来的问题是地产金融abs是什么意思,地产金融abs有几种类型,可能是大家在工作或生活或学习中遇到的问题,下面就针对这个问题作出一些合理的解答,希望能够帮助到大家。

地产金融abs是什么意思 地产金融abs有几种类型

  一、房地产金融abs是什么意思?

  ABS(资产证券化泛的范围。从学术定义来看,缺乏流动性但产生未来现金流的资产,通过设立资产池进行结构化层次,转变为市场销售和流通的证券,以融资行为称为资产证券化。相应地,资产支持证券是指与这些资产池对应的证券产品。因此,一般提到ABS时,可能有两个概念,一个是证券化行为,另一个是证券化产品。

  资产证券化是金融房地产时代的主流方向,近一两年来,资产证券化产品迅速受到融资的欢迎,WIND数据显示,2018年上半年全市场发行了75支房地产证券化产品,总发行规模超过900亿,成为房地产企业创新融资方式的风口,有人开玩笑,ABS是篮子,什么都可以装在里面。

  二、房地产金融abs有几种类型

  1.购买住宅的最后一笔款项和房地产费

  粗略地说,以资产组合为抵押担保发行,以特定资产池产生的稳定现金流为主要还款来源,如果在交易所发行证券,就叫ABS,如果在银行间发票,就叫ABN。两种产品在结构上没有本质区别。

  例如,路桥行业可以将通行费的收费权放入资产池,以未来的收费为偿还来源,发行ABS/ABN

  水电公司将客户未支付的水电费权纳入资产池,将未来的费用作为偿还来源,可以发行ABS/ABN

  房地产行业将购房贷款最后一笔款项放入资产池,以未来银行贷款和公司其他销售收入为偿还来源,发行购房贷款ABS/ABN

  包装房地产费的收费权,以未来客户应支付的房地产费为偿还来源,房地产费ABS/ABN。

  去年第一个股票成立了购买住宅的最后一个ABS,融资总额为30亿元。今年3月,阳光城发行了全国首个购买住宅的ABN(资产支持票据),规模为15亿,模式相似。

  2.商业房地产/长公寓类REITS

  在资产证券化过程中不得不提及的是REITS,即房地产投资信托基金,是一种以开具收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门的投资机构进行房地产投资经营管理,将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

  国际意义上的REITs性质上与基金相同,可以关闭运行,也可以上市交易流通,与内地开放基金和关闭基金相似。

  国内纯REITS一直没有开放,现在做的都是类REITS。例如,最典型的案例是中信证券发行的起航特别计划,简单来说,以办公大楼的长期租赁收入为回报,将资产管理计划的70%优先销售给投资者,中信自己预约了30%左右的次级,收益证明书可以转让给深圳证券交易所的综合协议交易平台。5年后,以REITS方式退出。

  该模式适用于经营性房地产的整体销售。例如,百货公司、办公大楼和大体量的商店,如果已经产生了明确稳定的租赁收入,可以依靠未来的现金流,发行ABS,给外部投资者稳定的回报,以资产管理计划的名义购买和拥有房地产,开发人员可以实现资产表,5年以上后,资产管理计划要求退出一二线城市优质经营性房地产,回报稳定可靠,产权转移业绩压力也存在,可以探索这种方式。

  3、商业地产CMBS

  CMBS、商业房地产抵押贷款支持证券:以商业房地产为抵押,以相关商业房地产未来收入(租金、商业管理费等)为偿还来源的资产支持证券产品。

  比较的话,CMBS偏向债权,REITS偏向股票。截至2017年,国内已经发行了7种类似的产品。包括深圳益田假日广场资产支持特别计划,让我们来看看CMBS交易结构

  CMBS的基础资产一般是信托受益权或委托债权,支持CMBS的现金流是基础房地产资产未来收益产生的现金流,但基础房地产所有权、未来租金受益权等相关权益不是直接作为基础资产,而是通过附属保证权益构成CMBS基础资产的一部分。因此,房地产经纪人仍然保对基础房地产资产的所有权。

  由于我国法律法规对贷款发放主体资质有严格限制,通常规划管理人员不具备发放贷款主体资质。目前市场CMBS主要采用以下两种方式发放贷款,一是通过信托公司设立信托计划向借款人发放信托贷款,形成信托计划和特别计划的双SPV结构。

  综上所述,针对地产金融abs是什么意思,地产金融abs有几种类型,小编综合各种考虑因素,已经做出了解释,如果大家有什么疑问或者不同的见解,可以在评论区留言。

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