人大代表建议对不法物业一票否决 物业带有公共属性并非单纯的市场行为

人大代表建议对不法物业一票否决 物业带有公共属性并非单纯的市场行为物业引领民生,民生引领民心。物业服务关系到千家万户,与人民群众的切身利益和幸福生活息息相关。全国人大代表、齐鲁制药集团有限公司总裁李燕将关注中国房地产业发展现状,提交《关于修订房地产管理条例、加强中国房地产业顶层监管的建议》。

李燕认为,房地产具有公共属性,而不是简单的市场行为。她建议《物业管理条例》明确,房屋交付时,物业公司应向业主明确物业服务合同的内容,认真研究和采纳有异议的内容,坚决避免霸王条款。

此外,她建议探索建立物业信用评估结果与物业管理费挂钩机制,以物业信用评估为物业费调整参考,促进物业服务费的收取,提高物业服务水平的良性联动。

增加业主对物业服务合同的知情权条款

物业与业主之间的纠 纷已经存在了很长时间。李燕发现,其中一个原因是物业价格形成机制不对称、不透明,物业服务水平与业主期望严重不匹配。业主经常“吐槽”。物业公司收到钱后不工作,也不能做好工作。一些业主甚至拒绝支付物业费。物业公司认为业主总是“高人一等”。许多要求是不合理的,甚至超出了物业管理的范围,这是物业公司无法解决的。人大代表建议对不法物业一票否决 物业带有公共属性并非单纯的市场行为

李燕分析说,这种相互质疑和指责的情况,首先,由于物业公司自身服务能力不足,服务态度推诿敷衍;第二,物业价格的形成机制不够透明。业主必须按照物业公司给出的价格支付物业费,但他们不知道物业费定价的依据和合理性。因此,他们自然会质疑物业公司的高收费、服务和价格之间的不匹配。

李燕建议进一步修订和完善《物业管理条例》,结合人们目前遇到的最新物业管理痛点和难点。例如,增加业主对物业服务合同的知情权条款。现行《物业管理条例》规定:“物业服务合同应当约定物业管理事项、服务质量、服务成本、双方权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等。”

在现实生活中,李燕表示,当业主办理新房入住手续时,物业服务公司很少主动介绍和解释物业服务合同的相关条款,导致业主对物业服务合同的内容、合规性和合理性知之甚少。为了保护业主的知情权,她建议在《物业管理条例》中明确,物业公司在交付房屋时,应向业主明确物业服务合同的内容,并坚决避免霸王条款。人大代表建议对不法物业一票否决 物业带有公共属性并非单纯的市场行为

建议探索建立物业信用评价结果与物业管理收费挂钩机制

事实上,2017年住房和城乡建设部发布的《关于取消物业服务企业资质审批的通知》、2020年,住房和城乡建设部等十部委《关于加强和完善住宅物业管理的通知》明确提出:“建立物业服务企业信用管理体系。建立物业服务信用评估体系,制定统一的信用评估标准,建立国家信用信息管理平台。根据合同履行情况、投诉处理情况、日常检查情况和街道意见,收集相关信用信息,实施综合信用评估,依法披露企业信用记录和评估结果。根据企业信用状况,城市住房和城乡建设部门应当授予信用星级标志,实施信用分类监督,加强信用信息招标

李燕说,信用是所有市场活动的重要支持和基础。业主是物业服务的对象和需求主体。因此,建议将业主纳入物业公司的信用评估范围。对于物业公司的信用评估,其主体不仅要覆盖政府主管部门、行业协会、街道办事处、社区居民委员会,还要覆盖第三方评估机构,还要充分纳入业主意见,科学设置各评估主体的评估权重,适当提高业主的评估权重。评估结果应严格执行“全国一网”,评估结果应为业主选择和聘用物业服务企业和物业服务奖

同时,她建议探索建立物业信用评估结果与物业管理收费挂钩机制,以物业信用评估为参考,促进物业服务收费与提高物业服务水平的良性联动,促进物业管理行业健康发展。

建议进一步完善物业公共维修基金的使用机制

李燕在建议中提到,在物业管理活动中,物业服务企业是为广大业主服务的客户。然而,由于房地产开发商在交付房地产时通常选择和确定房地产公司,因此业主别无选择。人大代表建议对不法物业一票否决 物业带有公共属性并非单纯的市场行为

因此,在日常工作中,一些物业公司习惯性地认为自己是社区物业的“所有者”,并做出一些不当行为,引起业主的不满。例如,未经允许,使用共同部分进行操作,并将收入视为自己的;随意挖掘社区公共道路,忽视业主的出行需求;在供暖过程中,为了保留更多的余热,从而盈利,故意控制和减少流量阀门,将热量输送到业主家中;想尽一切办法,甚至采取非法手段侵占和挪用房屋维修基金。

李燕指出,公共维修基金是专门用于维修、更新和改造住宅公共部位和公共设施设备保修期满后的资金。为维护住宅专项维修基金所有人的合法权益,公共维修基金实行专项资金和法定使用程序。例如,在申请使用时,必须由占建筑总面积三分之二以上、占总人数三分之二以上的业主签字。

上述协议有助于消除非法占用公共维修基金,但也导致许多必要的维修和设备更换需求被搁置,影响业主的正常生活、出行,甚至威胁生命财产安全。

为此,她建议,对于严重影响业主正常生活的住宅共用部位(屋顶等)、经第三方专业评估机构综合评估,确需更换的共用设备(电梯、消防设施、路灯、道路等)可在未经大多数业主同意的情况下使用公共维修基金。同时,联合安全监督质检部门跟踪后续维修情况,规避公共维修基金使用中的道德和行政风险,切实维护业主的合法权益和生命财产安全。

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