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深圳按揭需封顶后放款 深圳楼房项目主体结构未封顶不得放贷

发布时间:2024-07-05 09:58:40    作者:xjh    来源:   

深圳按揭需封顶后放款 深圳楼房项目主体结构未封顶不得放贷七月五日起,深圳多家商业银行要求,个人住房抵押贷款必须在建筑项目主体封顶后才能支付。

建筑工程主体结构未封顶不得放贷。

七月四日晚,大银行家决定,自七月五日起认真执行“主体结构未封顶不得放贷”的规定。

事实上,“主体结构未封顶不得贷款”的规定可追溯到2003年央行发布的《121号文件》和2007年发布的《359号文件》。

深圳按揭需封顶后放款 深圳楼房项目主体结构未封顶不得放贷

2003年,央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称《121号文件》),要求商业银行只能向购买主体结构封顶住房的个人发放购房贷款,购买商业用房需竣工验收后才能发放贷款。深圳按揭需封顶后放款 深圳楼房项目主体结构未封顶不得放贷

2007年9月27日,央行、原中国银行业监督管理委员会联合发布《关于加强商业房地产信贷管理的通知》(以下简称《359号文件》),要求“只有购买主体结构封顶的个人才能发放购房贷款。”

近年来,一些城市重申了“359号文件”。2021年1月,上海银行业监督管理局发布《关于进一步加强个人住房信贷管理的通知》(以下简称《上海6号文件》),强调要求切实落实“359号文件”。2021年,中国人民银行杭州中心分行等三部门发布《关于进一步加强住房信贷审慎管理的通知》,均提到“359号文件”,包括“只有购买主体结构封顶的个人才能发放购房贷款”的需求。

为什么深圳重申规则?

为什么银行会在这个时候重申这一规定?

广东城市规划学院住房政策研究所首席研究员李宇嘉表示,2003年121号文件和359号文件明确规定,抵押贷款只能在封顶后发放。此后,由于房价快速上涨,一些银行为了占领房贷份额,满足开发商的需求,在抵押房产没有封顶的情况下发放贷款。这也使得劣币驱逐良币,不良贷款率相对较低,封顶前发放贷款成为潜规则。

他指出,由于开发商的高周转经营策略和挪用预购资金的普遍性,房屋交付困难甚至未完成。其中,在封顶前发放抵押贷款是一个重要的推动因素。贷款挪用后,如果项目没有封顶,延期交付和未完成的风险会增加。

北京一位专注于房地产法律事务的律师也表示:“我国对贷款时间有严格的要求。如果是房子,只有在房子所在建筑物的主体封顶后才能贷款。商业办公更严格,贷款需要整体竣工。”深圳按揭需封顶后放款 深圳楼房项目主体结构未封顶不得放贷

深圳按揭需封顶后放款 深圳楼房项目主体结构未封顶不得放贷

他进一步表示,在申请未完成的建筑案件的过程中,他发现有些业主非常听话。即使项目还没有开工,只要开发商说可以贷款,业主就会去做。最后,提前贷款未将贷款转入监管账户,将使房款完全逃离资金监管,从而产生一批烂尾楼。

为了确保相关房款转入相应的监管账户,他提醒买房人,在房屋封顶之后,一定要办理房贷。

深圳房市的真实探索

“如果深圳市近三年二手房成交量每月拆分,放在同一水平线上审核,不难看出,今年月成交量已经跃升到每月4000套的‘台阶’。”7月3日,乐有家区专家陈金华在肯定地说:“从交易结构来看,二手房的交易量远高于新房,同时展示了他和广深团队整理的数据图。”

根据乐有家研究所的数据,2024年1-6月,深圳全市二手房转让成交额为21394套,较2023年同期上涨32%,是近三年来的新高。一手住宅市场数据没有达到预期。深圳新房网签12135套,比2023年同期下降25%。

“低卖仍然可以低买”更换增量

推动二手房交易成为主流

“在上半年交易的二手房中,超过83%的房屋以低于指导价的价格交易。与2023年下半年相比,这一比例增加了13%。%。指导价在20%以上的住房比例也达到了26.45%。乐家研究所分析师蒋飘表示,在今天的二手房市场上,买卖双方的心态都发生了变化。

陈金华有更直观的感受。上半年,相当一部分进入市场并完成交易的买卖双方都是去年持续观望的客户。随着优惠政策的不断实施,整体价格进入了另一个调整过程。对于打算卖房换房的业主来说,即使手里的房子价格降低了很多,他们仍然可以成功购买自己喜欢的同步降价的房子,所以这一轮降价出售带来的“割肉痛”并不明显。让价交易逐渐成为共识。深圳按揭需封顶后放款 深圳楼房项目主体结构未封顶不得放贷

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6月20日,上海证券交易所通过房地产经纪人与位于深圳市福田区八卦岭区的盛世鹏程社区的一位业主进行了沟通。当时业主想卖一套总面积132.37平米的三居室,上市价格900万,对方明确告诉他,可接受的底价不到880万。然而,7月2日晚,上述房地产经纪人多次致电。“房主再次降价,约860万元。”

在不到半个月的时间里,总价再次下降了20多万元。陈金华说这很正常。他指出,“深圳市现有二手房上市量已超过8万件,我们乐于拥有一个家。在这种背景下,想买房上车的客户可以获得更多的议价空间,在提高性价比的同时,也可以有更多的选择。”

根据乐某店铺的交易数据,6月份深圳二手房平均成交价格为每平方米6.05万元,环比下降4%,同比下降15%。;近期业主挂牌价格每平方米6.79万元,环比下降1%,同比下降11%,“以价换量”特征十分明显。

此外,深圳房地产市场发展较早,城市面积相对较小。早在十几年前,深圳就进入了以二手房为主导的市场交易趋势。美联物业国家研究中心主任何倩茹认为,今年深圳楼市新旧分化更加明显,增加了换房需求,二手房交易回归主导地位,这一趋势将继续。

美联物业深港一号支行物业经理阳秋云也提醒,过去半年,购买二手房的客户应该是近年来最合格的一批。“自5月29日以来,深圳二手房首付比例已降至30%。然而,大多数买家会选择支付近一半的房款。同时,在和他的交流中,我发现很多客户会一次性准备好未来三年的月供。”


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