中国住宅离取消公摊还有多远? 肇庆市率先发布通知取消公摊

中国住宅离取消公摊还有多远? 肇庆市率先发布通知取消公摊自今年年初以来,地方政府和开发商都以不同的方式取消了共享。零共享的时代离我们越来越近了。

一些地方政府要求探索按套内面积计算房价,一些地方政府已经开始正式实施。

各地取消共享

在一些二三线城市,一批标榜“零分摊”、“得房率超过100%”的项目正在高调入市。

近日,广东省肇庆市率先发布商品房按套内面积计价通知。取消共享,真的来了。

很快,这个话题引起了热烈的讨论,关于取消共享是否会导致房价上涨等话题,登上了热搜榜。

广东省肇庆市住房和城乡建设局近日发布了《关于全市商品房按套内面积计价宣传销售的通知》(以下简称《通知》)。中国住宅离取消公摊还有多远? 肇庆市率先发布通知取消公摊

根据通知,增加优质住房供应。在满足规划要求的前提下,鼓励规划指标建设优质低密度住宅项目,对低容积率、高绿化率、环保节能、景观个性化、休闲系统化、生态兼容性强的项目给予政策支持。

自2024年5月1日起,按住房面积进行定价宣传销售。积极有序地推进现有商品房销售。加强预制住宅在房地产项目中的应用,鼓励房地产企业开发和销售商品房,推广菜单和包装精装修定制的应用。

今年8月,长沙当地国有企业惠城置业旗下的云起虔来项目以“长沙第一个负共享商品”的标签亮相。项目信息显示,房地产面积在128平方米至168平方米之间,整个房屋通过凸窗、阳台、电梯厅“计半”纳入计容面积,完成了103%-107.9%的具体利用率。

让“零共享”流行的是,越来越多的城市开始放松建筑设计规则。自去年年底以来,广州、合肥、长沙、佛山、肇庆等城市出台了明确的新规定,通过放松阳台尺寸限制、激励露台等半开放式设计,支持空气绿化面积不纳入容积率,促进开发商提高项目入住率。中国住宅离取消公摊还有多远? 肇庆市率先发布通知取消公摊

供求关系发生了历史性的变化

多年来,住宅共享一直是房地产市场上最不合理的制度之一,取消共享的呼声相对较强,但一直使用至今。最近,共享制度开始放松,基本上是因为房地产市场的供求关系发生了历史性的变化。

在过去住房供应短缺的时代,开发商有绝对的发言权,即使共享制度不合理不透明,买家也只能接受,但随着房地产市场供过于求,对于开发商来说,因为房子越来越难卖,必须通过各种营销方式吸引人们买房。在这样的背景下,未来将会有越来越多的住宅取消共享,在市场的压力下,中国房地产市场有望迎来零共享的时代。

“共享”的前世今生

“共享”方式起源于20世纪50年代的香港,公共部分的电梯、楼梯、大堂和走廊由每户共用。因此,内部面积远小于房产证的居住面积。一般来说,多层建筑的共享面积在10%-15%之间,而高层建筑的共享面积在25%-30%之间。

长期以来,关于共享面积计价模式的利弊一个接一个地讨论。因此,各地都在努力实施新的计价模式,以减少买房的分歧。

值得一提的是,当年香港的住宅共享制度也引起了香港人民的极大不满。最后,香港政府于2013年撤销,否则将被罚款,甚至被囚禁3-7年。如今,在全球范围内,公寓销售是按套内面积计算的,只有中国大陆实行共享制度。

“共享”细算账

共享制度不仅使人们在买房时承担更高的实际房价,而且在买房后也承担更高的使用成本。由于房屋的物业费和供暖费是基于房屋面积的,如果按实际使用面积而不是建筑面积计算,业主承担的费用也会降低。

首先,买房变得透明。对于购房者来说,房本面积上标明了多少面积,他们的实际收入是多少。但在共享制下,很多人花了一辈子的积蓄买套房,甚至不知道自己的实际居住面积。中国住宅离取消公摊还有多远? 肇庆市率先发布通知取消公摊

对于一些还没有买房的人来说,他们将是取消共享制度的最大受益者。今后,他们将不再需要为共享区域承担额外费用。

对于一些已经买房的人来说,如果他们能重新计算房子的内部面积,他们也有望从中受益。因为这意味着以居住面积为核心的物业费和供暖费也会降低。然而,我国共享制度改革能否走到这一步还存在很大的不确定性。

会不会导致房价上涨?

将共享面积计入建筑面积是我国独特的定价方法。在国际上,发达国家和地区的房屋销售都是按套内面积定价的。

“共享不合理,有些高层共享很多!”“我买的房子交了100平方米的费用,最后实际面积只有70平方米。谁知道呢?”在社交媒体上,相关共享面积的定价方法再次引发了讨论。

关于取消共享的呼声再次被点燃。主要讨论内容有三个方面:

一是商品房共享面积由开发商决定,没有行业参考依据,往往导致一些购房分歧。

二是让购房者每月承担共享区域的取暖费和物业费,但很多业主表示没有体验到共享区域的服务。在这种情况下,付款是不可接受的。

第三,加上共享面积,对于购房者来说,需要多付很多钱,从十几万到几百万不等,压力不小。

取消共享,如果房屋平均价格不平衡,可以为购房者节省大量成本,将有效刺激房地产消费。但许多网民仍然担心,取消共享会导致房价上涨吗?中国住宅离取消公摊还有多远? 肇庆市率先发布通知取消公摊

网友担心:取消共享的细则尚未颁布,完全取消共享,在实践过程中可能会出现许多困难和问题。同时,取消共享的费用将转移到其他地方,导致房价变相上涨。例如,“取消共享后,房价会不会太高?”“共享位置的管理和维护,费用是否会变相上涨”等问题。

国内现有地区试图实施

取消共享的新计价方法

据报道,虽然重庆在2011年提出按套内面积定价,但在2019年修订的《重庆市房地产交易管理条例》中,仍保留两套并行定价标准的规定。不少当地买家表示,目前重庆开发商一般会给出两套价格标准,并将其写入购房合同。两套标准房屋总价不变,套内价格高于建筑面积价格。

一位熟悉重庆渝中区的房地产中介表示,目前重庆主城九区的人们已经习惯了内部收费,其他区县的新房和全市的二手房仍然按建筑面计费。但全市买家缴纳契税、物业费、装修等均按建筑面计算。

据《每日经济新闻》报道,重庆大学管理科学与房地产学院教授、副院长周涛说:“‘取消共享’应该是一个系统的项目,包括一系列税收政策和支持体系的转变。如果只是简单地改变定价方法,那只是一个噱头,毫无意义。”