低价“银行直供房”激增 法拍市场遇冷促使银行批量直供房产

 低价“银行直供房”激增。对于房地产价格低于市场价格25%、评估价格200万的房地产,150万元就能成交——银行作为房东的直销模式正在加速市场格局的变化。

 一处估值约200万元的房地产最近在第三方拍卖平台上以150万元的价格出售。这笔交易的特别之处在于卖方是银行本身。

 这种被业内称为“银行直供房”的交易方式,正成为许多银行快速处置房地产的新选择。

 根据中国商业新闻不完全梳理,包括中国农业银行、中国建设银行、交通银行等银行,最近通过在线平台直接销售大量房地产,部分银行销售房地产目标超过1000套,处置速度显著加快。

 银行角色转变:从债权人到房地产卖卖方

 这些被称为“银行直接住房”的住房实际上大多来自不良贷款处置。当企业或个人借款人无法偿还贷款时,银行通过债权剥离取得完整产权,然后作为房东直接出售或出租。

 股份制银行分行负责人解释说,这些财产最初是企业或个人贷款的抵押品,由于借款人无法偿还,形成了不良债权。银行需要先完成债权剥离,使产权清晰,然后通过直接销售实现债权回收。

 这种模式不同于传统商业银行常用的债权销售和司法 拍卖抵押物。

 在阿里资产平台的“银行清算”专栏中,许多银行最近直接上市销售房地产。例如,广东云浮农村商业银行将于第二天10点开业,起价8万元;齐齐哈尔农村商业银行也在龙沙区上市,起价9.9万元。

 目前,该行共有108套房产正在对外销售,价格从10万元到800万元不等,涵盖住宅、商业、办公用房。

 规模扩大:地方银行成为直销的主力军

 这种现象并不孤单。记者梳理了一些主流资产交易平台,发现当地城市商业银行和农村信用社的上市规模特别明显。

 在城市商业银行中,兰州银行的房地产目标排名第一。京东资产平台数据显示,2024年兰州银行直销房地产目标1130个,2025年增至1779个;吉林银行出售房地产2000多个,天津银行近1300个。

 地方农村信用体系也是房地产直销的重要力量。据中国商业新闻不完全统计,在京东和阿里资产交易平台上,自2024年上半年以来,四川农村信用体系销售的房地产目标超过2.5万个(未重),辽宁农村信用体系累计销售的房地产目标1.1万个。

 最近,许多银行正在加强直销房地产的推广。例如,邮政储蓄银行江西分行在其官方账户上发布了一些关于南昌、福州、赣州等地房地产的“合法拍卖房地产+银行直接供应”的推广信息。

 价格优势:低价策略加速资产实现

 与普通二手房和法律拍卖行相比,这种“银行直供房”正以其独特的优势形成差异化市场。

 记者调查发现,这类房地产一般具有显著的价格优势。以兰州农村商业银行9月底拍卖的兰州市城关区铁路东村街道社区房地产为例,125平方米的债务抵押物价格为151万元。

 第三方中介信息显示,小区同面积段户型挂牌价在180万元至220万元不等。

 上述网点负责人告诉记者,为了加快资产实现,银行直接供应通常低于市场价格。由于当前房地产销售周期一般较长,银行需要在规定期限内完成资产处置,因此定价策略往往采取低价促销。

 如果部分房屋经历多次流拍,每次流拍后价格会进一步降低,以提高交易的可能性。

 法拍遇冷:银行转向直接处置的背后

 最近,一些银行加速了房地产直销的现象,主要是由两个因素驱动的。

 一方面,银行旨在提高债权回收率。一位农村商业银行贷后经理透露,传统的处置路径通常需要两年多的时间才能从贷款违约到最终完成房地产销售,而当前市场环境下的周期可能会进一步延长。

 相比之下,直接销售房地产可以有效地加快资本回收。目前,大多数银行采取双轨策略:部分资产以传统方式快速销售,另一部分通过直接销售提高整体债权回收率。

 另一方面,法国拍卖市场的寒冷促使银行转向直接处置。克里研究报告显示,2025年6月,受季节性因素影响,法国拍卖行供应规模为3.2万套,创年内新高,成交量为3215套。

 6月份拍卖行平均起拍折价率为28.4%,环比下降0.5个百分点,为2025年以来第二低点;拍卖行平均折价率为31.3%,环比下降1.2个百分点。

 法律拍卖市场的低迷并不局限于大陆。2025年上半年,台湾法律拍卖转移建筑仅1.516栋,不仅比2024年同期减少324栋,而且年减少17.6%,创下2003年统计数据以来的历史新低。

 大家房屋规划研究室公关主任赖志昌分析,法拍房地产风险高,贷款限制令造成的贷款条件严格,整体市场买气趋冷,使得法拍市场成交量严重萎缩。

 一位银行业内人士告诉记者,在法律拍卖不起作用的情况下,一些银行会选择实物偿还债务,然后在产权转让后选择出售房产的机会。

 交易安全:银行直供房优势明显

 在交易安全方面,许多业内人士指出,与法国拍卖行可能存在的纠纷风险不同,银行直接供应产权明确,交易对手直接为银行,有效避免了私人贷款、长期租赁等潜在隐患。

 法律拍卖行往往存在诸多风险。北京金诉律师事务所主任王玉臣指出,法律拍卖行可能存在一系列潜在风险,如产权不明、差价补缴、入住清场等。

 例如,虽然房屋的所有权是通过拍卖获得的,但房屋的占有和使用实际上是由原业主的债权人或家庭成员控制的,拒绝合作,导致买房但不能实际使用处罚。

 此外,还有一些拍卖。为了尽快实现,他们可能不会对房屋的产权进行仔细的调查或要求。对于产权本身存在问题的房屋,在获得产权后可能会面临无法处理产权的风险。

 对于多次查封、抵押的财产,特别是不同法院、不同地区的法院,可能存在协调不一致的问题。拍卖结束后,部分查封或抵押未终止的,不能申请产权证书。

 银行直供房避免了这些问题,因为银行在出售前已经完成了债权剥离和产权明确处理。

 数据显示,兰州银行2024年直销房产标的为1130个,到2025年已增至1779个,增幅接近60%。

 同时,四川农村信用体系销售的房地产目标数量超过2.5万个。这些数字反映出银行正在通过快速处置资产来优化资产负债表,提高债权回收率。

 随着法律拍卖市场的持续寒冷,银行直接供应住房可能成为房地产市场不可忽视的新力量。

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