从"双首单"到企业突围，新城REITs的进阶之路

2025年，当多数民营房企仍在债务泥淖中挣扎时，新城控股凭借"住宅+商业"双轮驱动的战略积淀，以REITs创新为支点，撬动了存量资产盘活的新格局——从斩获"年度创新资产盘活"荣誉的吾悦广场机构间REITs，到2026年2月申报的广发新城吾悦商业REITs，这家企业正以金融工具的突破性探索，为行业示范一条从"建造者"到"资产管理者"的转型路径。

双轮驱动的本质，是用业务结构的互补性对冲单一市场的周期性风险。住宅开发提供现金流与规模扩张能力，商业运营构建长期资产价值与持续收益——这一战略选择在行业狂飙期显得保守，却在调整期成为救命稻草。截至2025年第三季度，新城控股已在全国141个城市布局205座综合体项目，已开业项目平均出租率高达97.7%。庞大的优质资产储备，不仅是抵御风险的压舱石，更是金融创新的底层支撑。当融资渠道收紧、流动性压力凸显，这些持续产生稳定现金流的商业资产，成为对接资本市场的硬通货。

2025年11月28日，新城控股以"双首单"创新产品开启资产证券化新篇章：全国首单消费类机构间REITs、全国首单由A股上市民营企业成功发行的机构间REITs——以上海青浦吾悦广场为底层资产，总发行规模6.16亿元，并于12月23日在上海证券交易所挂牌上市。这一突破并非偶然，而是根植于十年以上的运营深耕。青浦吾悦广场自2014年开业以来，凭借科学业态规划与精细化运营，始终保持高出租率，客流与营收稳步增长。卓越的长期运营表现，构成了资产证券化的价值基石；而机构间REITs的创新结构，则为商业地产"投、融、管、退"全生命周期管理构建了关键闭环。

该产品的设计更具前瞻性，作为公募REITs市场的有效补充，其已规划完善的持续扩募机制，并为未来对接公募REITs预留路径。这意味着，资产证券化不是一次性融资工具，而是长效的价值释放通道。

2026年2月27日，广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金正式申报上交所，预计募资16.25亿元，3月6日状态已更新为"已受理"。这一动作标志着新城控股在存量资产证券化领域迈出关键性一步，更成为商业不动产REITs试点开闸以来民营房企积极参与存量盘活的代表性案例。

从6.16亿元的机构间REITs到16.25亿元的公募REITs申报，融资规模的跃升背后，是资本市场对新城资产运营能力的认可升级。更重要的是，这一路径为深陷流动性困境的同类房企提供了可复制、可落地的参照——通过资产证券化置换成本高、久期短的债务，将沉淀的存量资产转化为流动的资本活水。

REITs创新不仅是融资工具的突破，更是商业模式的深层重构。新城控股董事长王晓松在2026年度经营会议上强调，要构建企业信用价值，提升资产经营质量，强化资产管理视角，从关注规模增速到关注资产质量，从追求销售回款到追求运营收益，从单一开发思维到全周期管理思维，曾经王振华也表示企业要稳健发展。

当"吾悦广场机构间REITs"斩获瑞思不动产金融研究院"年度创新资产盘活"荣誉，行业认可的不仅是金融结构的创新，更是新城控股将商业运营能力转化为资本语言的成功实践。

房地产行业正处于深度调整周期，没有现成的转型模板可循。新城控股的探索证明：双轮驱动的战略定力、长期主义的运营深耕、金融工具的创新应用，三者协同可以开辟出一条兼顾安全性与发展性的新通道。这不是逃离困境的捷径，而是穿越周期的正途——正如沙漠中的骆驼，不追逐海市蜃楼，只坚信方向对了，路再远，终会抵达。