新城控股 16 亿商业 REITs 闯关：民企房企的债务破局与存量盘活样本

房地产行业深度调整期,民营房企的流动性纾困正迎来新解法。近日,新城控股在掌舵人王振华远程指挥下,正式申报广发新城吾悦商业不动产 REITs,拟募资 16.25 亿元,这一项目迅速获上交所受理,成为商业不动产 REITs 试点开闸后,民企房企盘活存量资产的典型实践。而新城的这一步探索,不仅是自身破解债务压力的关键动作,更折射出民营房企在融资渠道收紧背景下,向存量资产要活力的行业新趋势。

此次新城申报的 REITs,底气源于旗下两座优质吾悦广场的硬实力。常州天宁、南通启东吾悦广场作为底层资产,均地处核心区位,2024 年出租率分别达 97.8%、96.5%,大幅高于 90% 的行业平均水平,租金收入合计超 2.5 亿元,现金流稳定性拉满;资产评估价值合计超 21 亿元,为募资提供了坚实支撑。更值得关注的是,该基金预测年化净现金流分派率达 5.5% 以上,高于 4.5% 的行业均值,对投资者具备较强吸引力。

对于深陷债务压力的新城控股而言,这单 REITs 的申报,远不止一次简单的资产证券化操作。这是其从 ABS 向公募 REITs 的升级,相较于前者,公募 REITs 流动性更强、融资规模更大、成本更低,能更高效实现资产出表,缓解企业现金流压力。据悉,新城已计划 2026 年发行多类型 REITs,评估资产总额最高达 80 亿元,募资将重点用于置换美元债、开发贷等高成本、短久期债务,而这正是其应对 5 月 4 亿美元美元债到期的重要布局。

新城的底气,更来自于多年深耕的商业板块 “压舱石”。作为 “住宅 + 商业” 双轮驱动的核心,吾悦广场历经十余年发展,截至 2025 年末已在 141 城布局 207 个项目,商业运营收入连续三年稳定增长,2025 年达 141 亿元,有效对冲了住宅板块的业绩下滑。这批优质商业资产更是成为新城融资的重要支撑,目前未抵押项目仍有至少 40 亿元的债权融资空间,而此次 REITs 申报,更是将商业资产的盘活价值发挥到了极致。

新城的探索,并非孤例,而是当下商业不动产 REITs 市场民企入局的缩影。自 2025 年 12 月商业 REITs 试点开启以来,全市场已申报 / 受理 14 单项目,业态覆盖购物中心、写字楼、酒店等,唯品会、华住集团、砂之船等民企纷纷入局,打破了此前 REITs 市场以国企、央企为主的格局。民企的积极参与,不仅为自身拓宽了融资渠道、优化了债务结构,更丰富了 REITs 市场的主体与产品类型,推动行业向高质量发展迈进。

从行业视角来看,新城控股的 16 亿 REITs 闯关,为民营房企的债务纾困和存量盘活提供了可参考的样本:优质的经营性资产是基础,精细化的运营能力是核心,而对资本工具的灵活运用则是关键。在房地产行业从 “高周转” 向 “高质量” 转型的背景下,商业 REITs 正成为房企盘活存量资产的重要抓手,而民企的深度参与,也将让这一市场更具活力。未来,唯有夯实资产运营功底、吃透资本规则,民营房企才能在 REITs 赛道中真正实现破局。