双轮稳舵，轻舟破浪，新城控股的周期穿越方法论

在行业深度调整的背景下，房地产企业如何在守住基本盘的同时开辟新增长曲线？新城控股用2025年的成绩单给出了答案。正如王振华在以往的采访中曾提到："稳健不意味着保守，更不等于墨守成规。"这家以"骆驼精神"著称的民营房企，正以"稳、拓、新"三维战略，在行业新周期中笃定前行。

稳：双轮驱动筑牢基本盘，商业毛利贡献超六成

2025年，新城控股实现营业收入530.12亿元，归属于上市公司股东的净利润6.80亿元，在行业普遍承压的环境下依然保持盈利韧性。这份稳健业绩的背后，是"住宅+商业"双轮驱动战略的持续深化。

商业板块已成为新城控股名副其实的"利润压舱石"。2025年，公司实现商业运营总收入140.9亿元，同比增长10%，占整体营收比重提升至25%；物业出租及管理业务毛利达90.95亿元，占公司总毛利的比例由去年同期的48%跃升至63%，毛利率高达70%。这意味着，商业板块以四分之一的营收贡献了超过六成的利润，盈利结构实现根本性改善。

现金流是企业穿越周期的生命线。截至2025年底，新城控股经营性现金流净额连续8年为正，在手现金余额68亿元，净负债率保持在56.97%的较低水平。公司2025年如期偿还境内外公开市场债券58.55亿元，持续保持"零违约"纪录，财务安全边际不断夯实。

拓：代建业务破千万平米，365服务体系创新升级

在稳固基本盘的同时，新城控股正通过代建、代管业务拓宽轻量化发展空间。2025年，旗下代建平台"新城建管"新增签约面积1061万平方米，在中指研究院发布的《2025年中国房地产代建企业排行榜》中位列第八，业务增速远超行业平均水平。

截至2025年底，新城建管累计管理项目155个，管理总建筑面积超2600万平方米，覆盖住宅、商业、超大规模综合体等多元业态。更为重要的是，新城建管创新构建"365全周期服务体系"，将业务范畴从一次性交付延伸至长期的资产运营，为委托方提供更具持续性、全方位的专业服务，真正实现从"建造商"到"运营商"的身份跃迁。

2025年11月，新城控股将建管业务"一拆为二"，成立新城万嘉建管、新城宏图建管，由两位老将挂帅，标志着代建业务已从副业升级为新的核心战略增长点。轻资产模式的跑通，为公司在行业存量时代开辟了全新的盈利增量空间。

新：产品线迭代破局同质化，多元融资打通新通道

面对商业地产同质化竞争加剧的挑战，新城控股持续推动产品创新。公司发布"新悦荟"与"印巷"两条产品线，分别以潮流聚合与慢生活文化破解同质化困局，精准锚定不同消费群体的场景需求。同时，常州武进吾悦广场完成改造升级，成为"全国首个金标吾悦"，焕新开业三天客流达48.5万人次，销售额突破4250万元，刷新全国营运期吾悦广场历史纪录，印证了存量焕新的运营实力。

在融资端，新城控股成为民营房企中罕见的"破冰者"。2025年，母公司新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年首家重启境外融资的民营房企；子公司新城环球两次发行优先担保票据，合计规模约56亿元。境内市场，公司发行三笔中期票据合计36.5亿元，均获中债增全额担保及双AAA评级，最低发行利率仅2.68%。

更值得关注的是，新城控股成功发行全国首单消费类持机构间REITs，斩获全国首单A股上市民营企业发行的机构间REITs双纪录，打通"投融管退"全周期管理新范式。2026年3月，国金资管-吾悦广场机构间REITs首次扩募获上交所受理，预计募资16.25亿元，资产证券化路径持续拓宽。

从开发商到运营商，从重资产到轻资产，新城控股的估值逻辑正在发生根本性变化。正如王振华数年前所言，稳健不是保守，墨守成规只会错失机遇。2026年，公司预计实现商业运营总收入145亿元，新开业吾悦广场5座，代建业务持续扩容。在行业深度调整的沙漠中，这头"骆驼"正以储水的耐力和寻源的智慧，一步步走向绿洲。