星展银行：加息放缓，供需趋紧利好REITs

加息放缓,商业地产价格有望得到支撑

欧美通胀回归下降通道,各央行加息逐渐达峰,而这也将使得新加坡的利率环境得到喘息。在通胀降温的背景下,新加坡10年期政府债券收益率从去年10月21日的峰值3.63%,逐渐回落到2023年1月25日的2.80%低位,下跌83个基点。而未来随着加息周期的结束,利率不再继续上升,这将对房地产的价格起到支撑。

除了利率方面的利好之外,较低的用地供应也使得其在基本面上有支撑

2022年12月,新加坡当月获批的建筑项目总金额28.63亿新币,基本持平2019年同期,而仅为2018年12月份数据的50.8%;分项来看,工业产业园获批金额为3.31亿元,机构及其他获批金额为2.23亿元。所以从商业地产的供应来看,都处于较低位置。

图一:新加坡获批建筑项目金额(百万)-12月移动平均

来源:Wind.2023.02.14

而对于商业地产的需求则是另一番景象

最新的22年12月份,核心商业区域乌节的空置率为9.8%,已由6月份的11.7%持续下降;另外办公区空置率也是由21年9月的12.4%持续下降到22年12月份的9.5%。空置率的持续下降反应了市场需求的回升,租金价格的反弹也从侧面印证了这点。新加坡工业空间租金指数达到97.7,为2016年中以来的高位。写字楼租金也是从21年9月份的157持续回升到了目前的176.9,也是自2015年底以来的高位。

图二:新加坡商业地产租金指数

来源:Wind.2023.02.14

图三:新加坡商业地产空置率

来源:Wind.2023.02.14

投资策略

从走势来看,在经历了22年8-9月份的一轮快速收跌之后,目前大部分新加坡REITs都走出了一定的底部反弹。虽然从22年10月份左右的低点到如今已经历了3个月的反弹,但是从价格上来说,目前仍在较低水平,总体而言,我们对S-REITs仍然持乐观态度。我们回顾了美国房地产投资信托基金 (RMZ US)与标普、S-REITs和海峡时报指数(STI)Z在2015-2018加息周期中他们之间的关系,看到在利率暂停期间,回报普遍为正。事实上,我们注意到在利率暂停期间,S-REITs的表现在6个月内跑赢STI近2.5倍,并在更长的一年内保持了这种优异表现。

另外我们发现S-REITs在2018年那一轮加息尾声之前大约两个月触底,假设这种关系在当前的加息周期中仍然有效,那么基于我行23年一季度美联储暂停加息的观点,S-REITs将可能在23年1 月23日至2月23日的某个时间点触底。因此最近这段时间我们可以更多的关注一下S-REITs。