300城土地出让金同比降幅超2成 土地推出面积同比下降21.5%

 300城土地出让金同比降幅超2成 土地推出面积同比下降21.5%2023年12月19日,北京市规划和自然资源委员会公布《关于明确商品住宅用地项目相关土地价款有关事项的通知》(后简称《通知》),分主要用途确立土地出让合同款,有利于企业按实计算不同用途土地项目成本,增强决策的准确度。

 《通知》公布隔日,北京二宗涉宅商业用地开始拍,都位于昌平朱辛庄和房山广阳城,总出让总面积9.97万平方,总起始价54.7亿人民币,最后二宗宅基地均成本价成交。在其中朱辛庄地块交通出行、产业与生活配套均具备一定优点,附近二宗地块今年初摇号申请成交。

 近年来,全国各地土拍现行政策发生一些变化,如公布拟出让地块明细,集中供地转为双频少许供地;如各地撤销土地价格限定,土拍修复价高者得;又如根据下降竞买保证金等形式减少地产商参拍门坎,提高地产商参拍主动性。此外,全国各地供地构造也有所改变,高品质地块供地提升,推动成交地块楼板均价上涨。

 可是却2023年1-11月土拍情况看,不一样电子能级城市土地供应成交状况同期相比均有不同程度降低。中指数据表明,1-11月全国各地300城土地发布总面积同比减少21.5%,成交总面积同比减少28%,土地出让金同比减少21.7%。虽然一部分网络热点城市高品质地块关注度飙升,但整体来看在今年的土地销售市场并未回暖。

 全国各地不断优化土拍现行政策

 此前北京公布《通知》,进一步优化土地采购管理。《通知》确立,对于已经公布出让公示的宅基地组合公共建筑商业用地出让项目,将于公示(预申请公示)中分别确立住房主要用途、公共建筑用途起始价,并按照各自主要用途起始价占新项目开始总价的占比,明确土地成交合同款中股权溢价一部分住房主要用途、公共建筑主要用途占比。

 与此同时,将于出让协议中各自确立住房主要用途、公共建筑主要用途各自土地成交合同款;将于出让补充协议书中分别确立地下停车场主要用途、仓储物流用途等各自土地合同款。

 《通知》的发布,促使土拍和地价款更为明确,更有利于企业按实计算不同用途土地项目成本,增强决策的准确度。

 12月20日,北京二宗涉宅商业用地开始拍,其中昌平朱辛庄地块包含一宗F3其他类别多用途商业用地。,F3其他类别多用途商业用地为公共建筑混合用地,朱辛庄地块出让依照《通知》要求执行,但是之前挂牌上市时没有对相关知识进行明确,很有可能在办理出让合同书的时候会确立不同用途的地价。

 不仅仅北京,在今年的各地对土拍标准作出调整,在其中拟出让地块明细发布制度的建立影响很大。今年初,自然资源部明确提出创建拟出让明细发布规章制度,每一次公布详尽明细相匹配拟出让时间范围正常情况下不得少于3月,详尽明细里的地块,在公开发布拟出让时间段里可一次若干次公布出让公示,并且在公开发布拟出让的时间内所有发布。

 全国各地相继跟踪贯彻落实这一政策。从实际情况来说,该制度发布后,全国各地土地出让更加高效,出让次数提升,供地节奏感更为常态,各地集中供地转为数次少许。除此之外,也给与地产商更多的时间进行摸排和市场判断,平稳市场情绪。

 在今年的土拍现行政策的另一大趋势是撤销土地价格限制,土拍修复价高者得。据报道,9月底自然资源部向各地下发文件,其中也包括提议撤销土地竞拍中的地价限定。之后越来越多关键城市进新挂牌上市地块的出让规则中,取消土地价格限制相关规定。

 据统计,成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳、郑州等城市已对该政策进行贯彻落实。此外,11月21日广州在黄埔区一宗宅基地出让声明中确立地块出让“价高者得”,广州成为首个撤销宅基地土地价格限制的一线城市。

 前11月300城土地出让金同比减少超2成

 12月20日,北京土拍中昌平朱辛庄地块关心度很高,该地块间距最近地铁站约800米,附近产业与配套资源丰富多彩,且今年初,附近二宗地块均摇号申请成交。对于此事,张凯表明,主要是因为该地块捆绑的F3公共建筑混合用地达7.7万平方,体过多,所以该地块竞得人不可切分市场销售,仅能够总体出让或配建。

 某些地块或有特殊情况,但纵观全国各地,今年前11月土地市场仍寂然开朗。中指数据表明,1-11月300城土地发布总面积56533万平方,同比减少21.5%;土地成交总面积33654万平方,同比减少28%;土地出让金21608亿人民币,同比减少21.7%。

 孟新增强调,近年来,房地产调控政策不断优化,土拍标准也在不断地放开,但大多数城市新房子市场活跃度不够,土地行业整体主要表现仍较不景气。总体来看,土地缩量下跌还在不断,且分裂加重,仅一部分城市或某些地块土拍热度很高。

 不一样电子能级城市的土地供求均呈缩量下跌特点。据上述情况组织数据信息,1-11月一线城市土地发布面积成交总面积比上年同期降低14.9%和29.9%;二线城市土地发布面积成交总面积比上年同期降低18.6%和26.8%;三四线城市土地发布面积成交总面积比上年同期降低23.5%和28.7%。

 但在土地出让金层面,1-11月一线城市、二线城市和三四线城市土地出让金分别是4641亿人民币、10827亿元和6140亿人民币,比上年同期降低23.9%、19.2%和24.1%。

 对于此事,关荣雪觉得,一方面,各地推地节奏感变缓主要是由于房地产业去化起步无力,恢复迟缓,全国各地以消化库存为首要任务,防止加剧土地待开发总量经营规模;另一方面,土地需求下降主要系地产商经济压力比较大,房企销售、融资等不断承受压力,各个方面运营成本有一定的缩小。

 但也有例外,如果在22个集中供地城市中,1-11月长春、武汉、天津、北京、济南、广州的供地经营规模与去年同期相比有或多或少提升,如据上述情况组织数据信息,1-11月长春发布土地规划建筑面积588万平方,同比增长431%;同时期北京发布土地整体规划建筑面积588万平方,同比增长12%。

 但在成交层面,22城中心仅长春、天津和北京土地成交建筑面积提升,各自成交248万平方、439万平方和492万平方米,同比增速分别是249%、43%和2%。在土地出让金层面,仅长春、天津和福州有或多或少提高,其他19城均降低,减幅1%到59%不一。

 孟新增表明,全国各地情况看,天津、长春由于数量缘故供需两边数据信息发生同比增加,北京则因为土拍积极情绪,居住用地供需总面积总体稳定。

 纵览22城土地销售市场,据中指数据,2023年1-11月,22城居住用地总计发布1400宗,整体规划建筑面积12776万平方,同比减少23%;成交1018宗,整体规划建筑面积9156万平方,同比减少30%,大部分城市持续缩量。

 在孟新增看起来,在销售端并未回暖的情形下,政府部门推地、房企拿地均偏慎重,土地销售市场超低温趋势什么时候扭曲,仍在于地产商市场流动性与销售端修复水平。

 关荣雪也表示,现阶段已经有部分稳步发展征兆的诞生,如包含撤销土地价格限制以内,各地释放压力土拍标准,释放出来利好消息数据信号,此外,土地流拍率也持续下滑趋势。

 她坦言,土拍规矩的适当释放压力,累加资金支持房地产业幅度有所加大,房地产融资将获改进。随着政策变速,多种国家扶持政策逐步落地,来年土地销售市场平稳修复或值得一看。

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